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楼市调控再袭

2010-11-11 14:17:55 来源: 编辑:昵称 阅读:693次  字体:

导语:今年的第二轮调控可谓是最严厉的,包括了首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三套房贷款等内容。

        在楼市升温明显之时,中国政府在国庆长假前夕再次打出楼市调控“组合拳”:相关部委9月29日出台了包括加大调控政策落实力度、完善差别化信贷,调整契税所得税、增加有效供给、打击哄抬房价等五项措施。这些措施令排队购房的盛况戛然而止。

        另外,中国人民银行在10月19日晚宣布,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。而住房公积金利率也根据央行对人民币贷款利率的上调而做出的相应调整。据住建部消息,从20日起,个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%,贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17个百分点至3.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。存款利率方面,上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点,由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。有专家认为,这或是新一轮加息周期的开始,货币政策将步入紧缩通道,楼市“拐点”又要来了。

       政策不断出台,楼市调控继续深入。

剑指需求,精准严厉

        总体看,新政策对需求的影响首当其冲,而且措施更为严厉。无论是首套房贷的一刀切还是三套房的停贷与部分城市的限购住房套数都精确的打击了需求,当然这其中既有投机购房需求也有刚性和改善性购房需求。

        首先,9月新的调控政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上,相较于今年4月“新政”建筑面积90平方米以下户型的首套首付款比例上调了10%。对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛,也增加了改善性需求购房成本,这使得市场观望情绪渐浓,需求将比前期明显减少,从此次新政出台后引发的退房现象和销售冷清的十一黄金周中也可见一斑。

         其次,9月政策要求全国范围都要暂停发放第三套及以上住房贷款,而4月“新政”内容则是部分地区可根据实际情况选择是否执行。另外,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。部分商业银行为了群体利益,放松4月份国十条规定的银行贷款利率,“9•29国五条”实际上是对这些商业银行提出了严厉的批评。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这项措施在一定程度上减少了住房投资与投机行为。

        再次,新政策规定对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。这一定程度上减轻了家庭购房总的成本,支持居民首套房购买,满足居民基本的住房需求。反映了调控政策的灵活性和针对性,既对首次购房支付能力影响不大,也符合国家宏观调控总的政策方向。

增加供给,保障供应

       着重强调增加供给是此次新政的又一特点。这点从近期房地产市场调控策略中便可寻到思路。

        8月2日,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。9月8日,北京媒体援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示,国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做空置房调查,试点城市包括北京、上海、广州等几座城市。9月17日,加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房。从这一系列的政府调控策略中,我们便可探知,加大保障性住房建设,增加土地和住房供给已经成为政府调控房地产市场工作的重点。

        新政策规定:对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这将防止房地产企业捂盘惜售行为,一定程度上增加市场的供应量。

        同时,新政中也强调了要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,在房价高的地区,增加中小套型限价住房建设供地数量。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

        在这些政策的影响下,中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望获得一定幅度增加。

        插排:总体看,新政策对需求的影响首当其冲,而且措施更为严厉。无论是首套房贷的一刀切还是三套房的停贷与部分城市的限购住房套数都精确的打击了需求,当然这其中既有投机购房需求也有刚性和改善性购房需求。

链接:“新国五条”具体内容如下:

1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房。

3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

5、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票、公司债[126.28 -0.17%]券和新购置土地。

观点PK台

多方

摩根大通:中国楼市不存在泡沫 房价不会大跌

         摩根大通中国首席分析师李晶在2010全球最具影响力女性高层论坛上发表讲话说,虽然中国某些城市房价水平出现了比较大幅度的上涨,但是中国房地产价格水平目前依然相对健康合理,并不存在所谓的“泡沫问题”。

成思危:调控不应使房价大降

        对于房地产的调控和高房价,成思危认为房价不会大降,政府调控的目标不应该使房价大降,因为大降会影响整个经济的稳定。 他指出,一线城市房价里存在泡沫,这是事实,“我认为一线城市的房价会略有下降,最多不超过25%”。

        民间房价的调查统计显示,今年上半年房价上涨了25.2%,“所以我说最多房价退回到去年年底的水平,不可能降40%、50%。”

任志强:房价走势与调控政策无关

        10月16日,华远集团董事长任志强在同济城市国际论坛上谈及中国保障房制度、80后买房等话题。而对于第二轮调控“限购令”等政策,任志强表示,房价的走势与政策的出台没有关系。任志强认为,限购令无法让人们的需求得到满足与释放,它不属于二次调控,只是地方政府在落实第一次调控的细则。

空方

标普:未来12月内房价或跌10%

       标准普尔近日预测,未来12个月内,中国房地产开发商可能面临主要城市房价再下降多达10%的局面;但鉴于很多开发商的财务和流动性状况处于合理水平,标普维持对房地产业稳定的短期展望。

牛刀:一户一房将力促房价下降50%

        从上海、北京和深圳的二次调控的限购令来看,中国住宅将出现一个伟大的变局,那就是一户一房制度将有可能成为中国的战略国策。如果不断完善,长期执行,那么,很快将促使大中城市房价的下降,从购买力上判断,仅这一项措施,可促使房价在两年之内下降50%。如果是短期行为,那么,房价会在政策改变时恢复性上涨,一直会涨到泡沫破灭。

谢国忠:中国房地产已经进入熊市 将持续五年

        “从信贷政策上看,政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制,最有潜力的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金,主要依靠贷款买房,因此,房价已缺乏上涨的动力。另外,在人民币汇率的争论中,货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市,将持续五年时间。

        在这种情况下,就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期,租金回报率和收入房价比,就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。”

[莆田人网]


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