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　　下半年政策高压或将持续

　　5月26日和6月4日国税总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》；5月31日国务院批准发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》承诺将逐步推进房产税改革；6月26日，国土资源部向30个省份派遣15个工作组，对2009年度的土地执法检查情况进行实地督查，督察重点在各地统计违法用地数据时是否准确、规范；6月28日国土资源部部长徐绍史在召开的第17次部长办公会上强调，各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。在4月份国十条的重拳之后，五六月份相继出台了税收、土地政策，政府调控决心不变，而所有的一切都剑指高房价现象。预计后市政府将持续打压楼市，而房价的走势将成为政策转向关键因素。

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　　“三旧”改造将增加楼市供给

　　作为“三旧”改造重点试点城市，东莞政府非常重视，投入力度很大。去年9月起，东莞市“三旧”改造已进入了实质性阶段。去年12月份出台了《东莞市“三旧”改造实施细则》，政府也承诺，市财政将连续5年、每年划拨10亿元的专项资金，给予各镇村借款支持进行“三旧”改造。

　　目前已有部分地块开始制定改造计划，而各个镇区的“三旧”改造工程规划也正如火如荼地进行。虎门“三旧”改造工程签约地块已达21607亩，参与企业28家，涉及地块65宗；厚街镇三年内总体规划“三旧”改造5000亩；望牛墩镇初步确定16项“三旧”改造项目工程，“三旧”改造用地近2000亩；“三旧”改造工程的启动，将大大增加商业、商住用地的供应，从而增加楼市供给，后市竞争将越发激烈。相信在未来一段时间内，旧城改造项目将成为东莞楼市重要组成部分。

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　　2至3年内东莞将现“北城”板块

　　东莞市域轨道、莞惠城际轨道、武广高速铁路延伸武广高速铁路延伸、广深港高速铁路、高埗连接城区的黎川大桥、高埗中心南移、常平火车东站扩建等一系列的市政工程设施将催生更多的热点置业区域。

　　虎门白沙火车站为深港高速铁路客运专线、东莞轨道交通R2线以及广莞深城际轨道交通联合站点，成为未来东莞重要交通枢纽，便利的交通将促进该片区房地产市场的发展；高埗新行政中心南移使高埗更加“靠近”城区，而黎川大桥的建立大大缩短了高埗至城区的交通时间，2-3年内该片区将成为东莞的“北城”，目前千亩高端项目新世纪颐龙湾将在下半年入市。

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　　成交量短期内难以复苏

　　从二季度东莞住宅市场成交走势来看，楼市基本跌入冰点，6月已创下楼市成交新低。在如此低迷的市场背景下，虽然部分项目开始实行优惠措施，但多数开发商通过2009年的热销已回笼部分资金，并且经过2008年楼市变更的洗礼后，在拿地方面表现得更为谨慎，即便是疯狂2009年也未出现太多的“地王”，正因为如此，大部分开发商的资金链相对充足，在短期内仍将以价格试水为主。另外一方面，二季度实行促销方式的楼盘并未出现疯狂抢购现象，与2008年万科、光大的2日内销售完毕局势相比实乃天壤之别。可见，在经历了2008年市场调整后，如今的市场客户也显得更加理性。预计在三季度，东莞楼市成交量恢复的可能性较小。

　　东莞楼市价格下调几成定局。从政府各个部门的言论及出台的相关文件来看，国家打压房价决心已定，期望政府出台救市政策无疑痴人说梦。目前全国大部分城市均出现量跌价挺现象，整体行业市场已由活跃转向低迷。东莞楼市成交量已经大幅下降，多个项目均面临销售压力。剖析2008年东莞房地产市场运行轨可以清晰地看到，各种营销方式在低迷的市场态势下作为甚微，而价格成为项目出货的唯一出路。同时，东莞房价目前仍然处于高位运行，有下调空间。在多方因素促成下，未来东莞房价下降势在必行。各个项目下半年考虑的重点不是集中在降与不降的问题，而应该更多考虑如何降?降多少?

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